Blackstone entrega ao Pátria ações de Alphaville e deixa o negócio

Seis anos depois de fazer uma grande aposta no setor imobiliário brasileiro no auge do setor, a gestora de recursos americana Blackstone está de saída do capital da empresa de loteamentos de alto padrão Alphaville Urbanismo. E sairá sem levar nada em troca, pelo menos num primeiro momento.

A participação acionária de 35% será assumida pela sócia brasileira Pátria Investimentos. Em junho de 2013, as duas gestoras anunciaram que pagariam R$ 1,4 bilhão à incorporadora Gafisa para ficar com 70% de Alphaville - cada uma assumiu metade da fatia. Na ocasião, a loteadora foi avaliada em R$ 2,01 bilhões. Agora, a Blackstone não receberá nada pelas ações que custaram R$ 700 milhões lá atrás, no maior investimento individual realizado pela gestora no mercado imobiliário brasileiro.

Pelo acordo fechado, em qualquer evento futuro de liquidez, o Blackstone terá direito a receber 10% do que a gestora brasileira apurar com o desinvestimento. Isso vale para uma venda total ou parcial. A mudança societária foi aprovada pelos cotistas dos quatro fundos do Pátria que participaram do investimento - um de private equity e três imobiliários. A aprovação veio depois de intensos questionamentos nas assembleias de cotistas. No momento, há conversas com os bancos credores de Alphaville para que dêem o sinal verde para a mudança de controle. O Bradesco é o maior deles, mas a lista inclui Banco Votorantim e Safra.

Gestora brasileira tem como objetivo recuperar dinheiro dos investidores em dólar no prazo de três anos

Para o Blackstone, que tem captado fundos imobiliários globais cada vez maiores, o Brasil ficou pequeno e saiu do radar. Gastar energia com um "turnaround" (guinada) que ainda levará alguns anos não fazia mais sentido. Além disso, diz uma pessoa próxima, o fundo americano se assustou com a avalanche de distratos de contratos de compra de imóveis.

Já o Pátria considerou manter a aposta em Alphaville por confiar numa recuperação. E, agora com o dobro de ações, avalia que é possível recuperar o dinheiro dos clientes corrigido pelo dólar num prazo de três anos. Se atingir esse objetivo, a gestora poderá entregar algum retorno em reais. Do ponto de vista do Pátria, trata-se também de uma questão de reputação perante investidores e credores bancários.

Um investidor se mostra cético. Diz que, mesmo que os planos de crescimento do Pátria para Alphaville deem certo, considera quase impossível ter um retorno do capital investido. Suas cotas valem apenas 40% do dinheiro inicialmente aportado no negócio. Esse investidor calcula que, corrigido pelo CDI, seu retorno teria sido de 70% de dezembro de 2013 até agora. E ninguém entra num private equity ou fundo imobiliário atrás apenas do CDI.

Além do investimento de R$ 1,4 bilhão em ações, Pátria e Blackstone aportaram outros R$ 800 milhões nos últimos anos, por meio de debêntures conversíveis em ações. Com isso, o investimento total chegou a R$ 2,2 bilhões. Nas contas da gestora brasileira, se as debêntures forem levadas em conta, o investimento já estaria marcado a mais de 80% do valor inicial em reais.

Essas debêntures pagam inflação medida pelo IGP-M mais 14% ao ano e, por conta da gorda remuneração, têm servido para diluir a Gafisa de forma acelerada. A incorporadora, que manteve 30% de Alphaville, hoje teria 20% ou menos se as debêntures fossem convertidas. A decisão de converter ou não cabe exclusivamente ao Pátria.

Embora esteja se desfazendo de seu portfólio de investimentos no Brasil, o Blackstone mantém o investimento que possui no próprio Pátria - a gestora americana é dona de 40% da gestora brasileira.

Em fevereiro, Alphaville tinha ativos de R$ 2,201 bilhões e passivos de R$ 1,158 bilhão. Dos ativos, R$ 1,805 bilhão se referem a recebíveis e R$ 396 milhões, a estoques. A empresa tem R$ 938 milhões de dívida líquida - 16% com vencimento nos próximos 24 meses - e passivos operacionais de R$ 220 milhões. Da dívida total, R$ 800 milhões são debêntures com terceiros. As debêntures com o controlador são consideradas capital. Fonte:Valor Econômico Leia mais em portal.newsnet 30/04/2019

30 abril 2019